松绑疑云下楼市分化加剧 三四线市场隐现“阶段性衰退”


全国房地产商会联合会主席顾云昌将中国的城市化进程分为两个阶段。在第一阶段,人口从农村向城市转移,房地产市场表现出同样的冷与热,调整步伐相对一致。第二阶段,人口从中小城市流向大城市,房地产市场呈现出城市与地区的差异。即使在同一地区的不同城市,房地产市场的趋势也可能完全相反。

他认为中国目前正处于城市化的第二阶段。因此,过去的“一刀切”的调控政策不再适用,“一市一策”甚至“一区一策”是主要的指导思想。

以张家港为例。张家港作为江苏省苏州市的下属县级市,其房地产市场已经与苏州市分割开来。

2017年8月,张家港发布了“销售限制令”,是苏州第一个启动销售限制政策的城市。那一年,张家港的房地产市场非常火爆。土地价格不仅创新高,住宅成交额也达到276万平方米,平均住宅价格首次突破1万平方米。

“销售限制令”立即生效。根据上海住院部的数据,2018年,在市场供应量大幅增加的背景下,张家港住宅成交量同比下降18%,市场呈现供过于求的趋势。2019年1月至11月,张家港的住宅营业额仅为164万平方米,同比下降29%。张家港也成为苏州今年唯一营业额同比下降的县级城市。

" 2019年上半年,苏州的市场热没有蔓延到张家港."上述机构概述。与张家港放松管制的尝试相比,苏州今年两次提升了控制政策。

在土地市场上,2019年11月之前张家港出售的30种住宅小区中,只有3种以溢价出售,其余以底价出售。

上海易居研究所指出,近年来张家港市商品住宅交易的平均面积一直稳定在144平方米左右,这表明张家港不是一个外商投资投机活跃的市场,而是一个由当地居民内生需求主导的改良市场。

因此,“张家港近两年市场营业额的下降不一定是因为销售的限制,更大的原因是作为县级市的需求的限制”。该机构认为,从市场表现低迷的角度来看,张家港取消销售限制政策是合理的,但无论是取消还是恢复,对市场的实际影响并不显着。

上述房企人士表示,在过去两年中,许多三线和四线市场已经透支,现在正进入分阶段衰退。

太平洋证券还指出,在过去的三到四年里,新的房屋交易超出了预期。除了棚户区货币化的催化作用外,主要的交易力量实际上是未来城市化的透支需求(县城向地级市迁移,地级市向省会迁移,旧城向新城迁移)。对于这些地区,需要一些时间来“恢复”。

文章来源:21世纪经济先驱报返回搜狐查看更多

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